7.10 부동산 대책 이후 발간된 증권사별 리포트 내용을 요약해 봤습니다. 이번 대책으로 향후 부동산 가격이 안정될 것이라고 보는 회사가 3곳, 부동산 가격 안정으로 이어지긴 어렵다고 보는 회사가 2곳 있네요. 공통적으로 예상하는 부분은 ‘전세 가격 상승 지속 ’과 ‘투기 수요 감소’가 있습니다. 반면 향후 부동산 거래량 전망 관련해서는 의견이 갈리는 편이입니다. 앞으로 거래량 데이터, ‘주택공급확대 TF’ 관련 뉴스 플로우를 지켜볼 필요가 있어 보입니다.
부동산 가격 안정? YES
교보 (하반기 이후 가격 하락 전망 유지 / 다주택자 세금 부담 급증 및 신규 취득 어려움 / 부동산 내재 수익률 ‘음’전환)
- 이번 대책이 부동산 가격 장기 안정화에 크게 기여할 것. 다주택자 입장에서는 세금 부담이 급증하고, 신규 취득도 보유도 어려워 짐. 현재 서울 수도권 아파트의 임대수익률은 평균 1.3~1.4% 수준인데, 이번 개정으로 종부세 대상 아파트의 최저 종부세율은 1.2%로 시작하게 됨. 가격이 올라갈수록 세금 부담도 증가해 보유 수익률이 마이너스(-)로 전환하게 됨. 단기 임대료 상승을 통한 수익률 만회도 쉽지 않음. 기 다주택자들의 단순 버티기 만만치 않으며, 특히 갭투자자는 매도 압력 강하게 받을 것. 풍부한 시중 유동자금이 마이너스 수익률 상품에 몰릴 것으로 기대하는 것은 넌센스. 최근 부동산 가격 상승은 단기 수급악화 때문이기 때문에 하반기 수도권 공급 완화 가정할 시 공급 부족에 따른 가격 상승 멈출 것. 장기 하락 안정화 전망 유지.
NH (주택 거래량 소폭 증가 예상 / 부동산 가격 급락보단 지속적인 조정세 이어질 것 / 전세가격 상승 지속 전망)
- 일부 다주택자들 세금 회피를 위해 주택을 매도하거나 자녀에게 증여할 가능성. 이로써 무주택자들은 주택을 구매할 수 있어 주택 거래량 소폭 증가 예상. 하지만 초저금리상황 지속됨에 따라 부동산 가격은 급락이 아닌 지속적인 조정세로 이어질 것. 또한 공시가격 현실화와 세금 중과에 따른 부동산 보유세 부담, 초저금리에도 강한 대출규제와 낮은 전세가율로 전세가격 상승 지속 전망.
미래 (부동산 투자 수익률 크게 하락할 가능성 / 투기 수요 감소 전망 / 매도물량 증가로 인한 부동산 가격 위축 가능성)
- 과세 증가로 인해 부동산 투자 수익률은 크게 하락할 가능성 높음. 이에 따른 투기 수요 감소로 인해 부동산 가격 위축은 불가피할 전망. 2019년 서울 아파트 실거래 회전율은 6%로 가격 상승기간 역대 최저 수준 기록. 향후 부동산 가격 변화에서 가장 중요한 건 매도 물량 증감.
부동산 가격 안정? NO
삼성 (올해 집값 상승은 실수요에서 기인 / 세입자 임대료 부담 증가 리스크 / 향후 “주택공급확대 TF” 주목)
- 이번 대책으로 투가 수요는 줄어들 것. 하지만 올해 집값 상승은 실수요에서 기인. 30대가 최근 2년간 받은 시중은행 주담대 신규취급액은 전체의 35.7%로 최대 비중 차지. 이번 대책으로 실수요자의 주거 안정성이 강화되는 효과를 기대하긴 힘듦. 보유세 증가가 세입자에게 임대료 부담으로 전가될 리스크 존재. 보유세가 높은 국가의 특징은 임대료가 비쌈. 세금 부담으로 인해 전반적인 거래량 감소 예상. 상반기 보였던 주택가격 상승은 지속될 것. 임대차 시장 불안은 지금 당장인 반면, 공급 대책의 효력 발휘까지는 최소 3~4년 소요돼 전세가격 상승 불가피. 핵심지역으로 매수 수요가 더욱 쏠리며 양극화 지속될 것. 단기 공급 대책과, 막대한 유동성을 흡수할 대안이 필요. 향후 발표될 “주택공급확대 TF”의 공급 확대 방안 주목.
키움 (다주택자 주택 매도 불확실 / 전반적인 아파트 거래량 감소 예상 / 실수요자 지원 부작용)
- 종부세 인상이 다주택자의 주택 매도로 이어지기는 어려울 듯. 전세가격의 상승으로 대다수는 전세보증금 인상, 신용대출 등을 통해 종부세 인상 영향을 상쇄하려 할 것. 또한 취등록세, 양도세, 주택 임대사업자 폐지와 같은 정책이 전반적인 아파트 거래 감소로 이어질 가능성 존재. 거래량 감소를 유발하는 정책 기조를 장기간 유지하기는 힘들 듯. 무주택자를 위한 LTV, DTI 10%p 상향 조정과 취득세, 재산세 감면은 중저가 아파트 수요를 자극하는 부작용으로 이어질 가능성 존재. 이번 정책으로도 부동산 가격 안정화라는 정책 목표를 달성하지 못할 경우, 정책의 전면 수정이 불가피해 보임.
네이버 금융에서 제공하는 증권사별 리포트를 토대로 작성한 단순 요약 내용입니다. 다양한 의견 참고 용도로만 부탁 드립니다.
https://finance.naver.com/research/industry_list.nhn
'부동산 > 정책 및 뉴스' 카테고리의 다른 글
| 7.10 부동산 대책 (0) | 2020.07.13 |
|---|
